InternetUA неоднократно писал о том, что действующий закон “О доступе к объектам строительства, транспорта, электроэнергетики с целью развития телекоммуникационных сетей” не работает, потому что в нем недостаточно четко выписаны права и обязанности сторон. Поэтому провайдеры продолжают жаловаться на частые проблемы во взаимоотношениях с коммунальщиками, энергетиками и другими держателями инфраструктуры.
Правовая коллизия, в частности возникает при взаимоотношениях провайдеров с управляющими компаниями и совладельцами многоквартирных домов, которыми являются граждане, проживающие в квартирах, но не создавшие ОСМД.
Так, «Фарлеп-Инвест», с целью предоставления качественных телекоммуникационных услуг жителям жилых домов Деснянского района Киева и строительства сети абонентского доступа на основе GPON-технологии, обратилось с запросом о предоставлении доступа к инфраструктуре объекта строительства в КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда Деснянского района г.Киева», как к балансодержателю жилых домов.
В ответ на запрос данное коммунальное предприятие сообщило, что управляющие компании г.Киева имеют право заключать договоры по доступу к многоквартирным домам при условии наличия соответствующего решения совладельцев этих многоквартирных домов. Поскольку такое решение совладельцев жилых домов отсутствует, то КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда Деснянского района г.Киева» считает, что не уполномочено предоставлять доступ к жилым домам и заключать соответствующие договоры по доступу.
Министерство цифровой трансформации прислало ответ на обращение Интернет ассоциации Украины относительно действий КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда Деснянского района г.Киева».
В ответе Минцифры сообщает, что оно обратилось в КГГА с просьбой посодействовать в заключении договора доступа между ЗАО «Фарлеп Инвест» и КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда Деснянского района г.Киева».
Также в письме указано, что для урегулирования этой проблемы необходимо принятие законопроекта №4118 «О доступе...». Минцифры выслало предложения по расширению существующего термина «собственник (владелец) инфраструктуры объекта доступа», которые должны устранить существующую правовую коллизию.
В письме за подписью замминистра Александра Шелеста говорится:
"Минцифры отмечает, что определение понятия «собственник (владелец) инфраструктуры объекта доступа» в Законе о Доступе не предоставляет возможности заключения договора о доступе управляющими и управляющим компаниям.
Считаем, что для урегулирования этой проблемы необходимо принятие Верховной Радой Украины проекта Закона Украины «О доступе к объектам строительства, транспорта, электроэнергетики с целью развития телекоммуникационных сетей» и других нормативно-правовых актов Украины по развитию телекоммуникационных сетей », регистрационный номер 4118 от 18.09.2020. Минцифры письмом № 1 / 03-4-5598 от 02.11.2020 выслало предложения по расширению существующего термина «собственник (владелец) инфраструктуры объекта доступа», которые должны устранить существующую правовую коллизию.
По поводу пользования коммуникационными коллекторами КП «ДЭУ Шевченковского района» г. Киев сообщаем, что письмом № 008-251 от 26.03.2021 Киевская городская государственная администрация проинформировала Минцифры о возможности возобновления договора между ООО «ИТ Телесеть» и КП «ДЭУ Шевченковского района».
В письме Минцифры на имя КГГА сказано:
“В г.Киеве насчитывается более 8000 домов, которые обслуживаются коммунальными управляющими компаниями (https://dzki.kyivcity.gov.ua/content/zhytlove-gospodarstvo.html). Обеспечение жителей вышеупомянутых домов скоростным интернетом зависит от возможности размещения телекоммуникационного оборудования.
Учитывая значительное количество многоквартирных домов, совладельцы которых не могут напрямую заключать договор по доступу, считаем необходимым рассмотреть возможность уточнения и конкретизации типового договора о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом по полномочиям на заключение договоров.
Также просим провести работу по уточнению существующих договоров управления многоквартирных домов с целью содействия в заключении договоров доступа между операторами / провайдерами телекоммуникаций и управляющими компаниями г. Киева.
О результатах принятого решения по существу данного обращения просим проинформировать в 10-дневный срок, а также в дальнейшем проинформировать по результатам принятых мер.”
Елена Осадчих, юрисконсульт ООО «Галстрим»
Если проанализировать не только Закон о доступе, а законодательство, регулирующее вопросы пользования общим имуществом многоквартирного дома в целом, то действительно можно прийти к выводу, что управляющие компании не имеют права заключать договоры по доступу, пока совладельцы в определенном порядке, путем проведения собрания совладельцев, не предоставят им такого права.
Проблема в том, что согласно ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» вопросы пользование общим имуществом относятся к компетенции собрания совладельцев. А договор о доступе относится к вопросам пользования общим имуществом. Типовые договоры с управляющими не содержат положений о том, что управляющий имеет право на заключение договоров по доступу.
То есть, для того чтобы управляющий мог заключать договор по доступу, совладельцы должны отдельно проголосовать этот вопрос и уполномочить на это управляющего с внесением соответствующих пунктов в договор с управляющим. Это может быть сделано как сразу при выборе управляющего так и впоследствии путем проведения дополнительных собраний. Но следует помнить, что для решения вопроса "определения полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом" нужно 75% голосов, тогда как для " определения управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим" и "избрания уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением" нужно всего 50% голосов.
Если управляющий был назначен на конкурсной основе, то для придания ему полномочий на заключение договора по доступу нужно проводить собрание совладельцев. Я еще ни разу не встречала, чтобы совладельцы голосовали такой вопрос на собрании. Поэтому, реально оператору не к кому обратиться за доступом, если в доме не создано ОСМД. Оператор не имеет права инициировать проведение собрания совладельцев. Такое право есть только у управляющего и у инициативной группы совладельцев в составе не менее 3 человек. Это огромная проблема, особенно с доступом к тем домам, в которых у оператора не имеется сети.
По моему мнению, вопрос может быть решен путем внесения изменений в Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и возложение на управляющего обязанности по заключению договоров по доступу до тех пор, пока совладельцами в предусмотренном законом порядке не будет избрано другое уполномоченное лицо, которое от их имени будет иметь право заключать такие договоры. Например: ч. 1 ст. 7 1. Совладельцы обязаны: ... дополнить 10) выбрать уполномоченное лицо (лиц) совладельцев для заключения, внесения изменений и расторжения договоров по доступу к объектам строительства, домовой распределительной сети и осуществления контроля за их выполнением. Установить, что до избрания совладельцами многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, уполномоченного лица (лиц) совладельцев для заключения, внесения изменений и расторжения договоров по доступу к объектам строительства, домовой распределительной сети и осуществления контроля за их выполнением, таким уполномоченным лицом является управляющий или жилищно-строительный (жилой) кооператив (в многоквартирных домах, содержание которых осуществляют жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, до момента создания в многоквартирном доме объединения совладельцев многоквартирного дома (в том числе путем реорганизации кооператива) или принятия совладельцами решения о форме управления многоквартирным домом)". Юрист предлагает внести данные изменения в проект Закона №4118. По ее мнению, идея состоит в том, чтобы и совладельцев не лишить права избрания лица, которое будет заключать договоры по доступу, и одновременно перестраховать себя на случай, если они этого не сделают.